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COMPRAR VIVIENDA: cómo escoger nuestro nuevo hogar

COMPRAR VIVIENDA: cómo escoger nuestro nuevo hogar

casaCUIDADO A LA HORA DE ELEGIR LA CASA

Debes evaluar lo mejor posible los pros y contras de cada oferta y decidir la mejor opción a la hora de comprar tu vivienda.

Hay muchos aspectos a tener en cuenta para tomar una decisión que condicionará  nuestra calidad de vida en los próximos años por lo que para facilitar la terea, aquí presentamos los principales puntos a tener en cuenta, detallamos cada uno de estos grupos.

LA UBICACIÓN DE LA CASA

Elije bien la zona y el entorno donde se ubica la vivienda que deseas comprar. Una bonita casa en un sitio que no se ajusta a tus necesidades o preferencias puede convertirse en una pesadilla…Aquí hay muchos aspectos a tener en cuenta, no de la propia vivienda sino de su entorno que, una vez considerado, pueden revalorizarla, o todo lo contrario.

1-Comunicaciones de la zona y tiempo de acceso, tanto en transporte público como privado (buenas carreteras, afluencia de transito, la existencia o no de diferentes transportes públicos y su periodicidad). Trata de cronometrar en horas punta (entrada a trabajo, horario de entrada y salida colegios) el tiempo que usted tarda en llegar a los sitios a los que usualmente necesita desplazarse.

transporte2-Servicios públicos y actividades del entorno, englobando aquí desde servicios sanitarios, educativos, culturales, asociativos hasta la proximidad de comercios, restaurantes y diversos centros de ocio, parques infantiles, zonas ajardinadas o calles peatonales. Si lo que  se busca una zona tranquila o sin tráfico puede volverse incómoda si en las inmediaciones se ubica un gran centro comercial, una discoteca, etc. que incremente el tráfico diurno o nocturno.

3-Nivel de contaminación del aire y el agua (industrias en la zona) junto con la contaminación acústica producida tanto por la cercanía de infraestructuras (trenes, aeropuertos, transito rodado) actividades económicas (determinadas actividades como mercados, zonas de carga y descarga, colegios, locales de ocio ) como por el uso que se hace del espacio publico circundante (bares, plazas etc.)

4- Vecinos. Piense en el tipo de comunidad de vecinos con la que convivirás y tendrás que resolver y afrontar problemas previstos. En bungalows o urbanizaciones es imposible no sufrir las consecuencias de horarios y actividades distintas de sus vecinos.

5-Seguridad del entorno. Infórmate sobre la misma y sobre las infraestructuras de seguridad de su urbanización o de la zona en general.

7-Planes de futuro de la zona: planeamiento urbanístico. Una casa ubicada hoy en un sitio que mañana será completamente distinto….Infórmate sobre los planes y programas urbanísticos de la zona, municipio… Si es una zona nueva, especialmente importante es que se acerque a su Ayuntamiento y se informe de los planes que le afectan a la zona donde está ubicada su vivienda: Plan General, Planes especiales…. normativa local vigente para la zona. Estate atento si tu zona puede estar afectada por programas urbanísticos de promotores privados… Estas prácticas están siendo denunciadas por Abusos Urbanísticos

SUPERFICIE ÚTIL DE LA VIVIENDA

superficiesEs necesario considerar una serie de cosas:

-Necesidades de espacio actuales y futuras previsibles.

-Precio/m2 y su comparación con los precios tasados de la zona o provincia. -

-Superficie útil real, es decir los metros cuadrados disponibles de uso en vivienda, dejando al margen del trastero, zonas comunes, garaje, galerías, etc. Al respecto es imprescindible quetle den los datos de superficie construida y superficie útil de cada elemento de la casa.

-Cerramiento de espacios abiertos. Normativa existente en relación a los cerramientos de terrazas y ampliaciones en general de espacios abiertos. Obtén información sobre las prácticas habituales en el municipio donde compras.

CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Quizás estsé pagando un precio alto por unas calidades que no se corresponden con la realidad. Aunque el promotor y constructor de la vivienda te ofrezcan todas las garantías respecto a la construcción (estructuras, acabados, etc.), debes prestar atención a otras muchas cosas:

-A los acabados en general (ventanas, aislantes, materiales, persianas, puertas…).

-Baños y cocina. Calidades de zonas que van a ser de uso intensivo: baños, cocina, etc. En general en todos los hogares acaban gastándose importantes presupuestos en la mejora de este tipo de instalaciones.

-Aislamiento exterior respecto a las viviendas vecinas y exterior. Evalúa la protección anti-ruidos de tu vivienda: doble cristal de las ventanas, calidad de las puertas, tamaño de las paredes limítrofes.

-Temas técnicos. Déjate aconsejar por amigos que entiendan de temas de construcción si tienes dudas, o consulte a un experto. Muchas casas tienen mayores riesgos de asentamientos, grietas, humedades etc. que un experto puede predecir. Ver Libro del edificio.

-Preinstalaciones y equipamientos. Hoy en día muchas viviendas llevan preinstalaciones e instalaciones de cocinas, baños, aire acondicionado, calefacción, gas, antenas parabólicas, seguridad, alarmas… Quizás estés pagando un precio excesivo si estas instalaciones no se adecuan a tus necesidades. La domótica y los avances tecnológicos en vivienda te harán cambiar estos equipamientos antes de lo que usted cree.

-Las Instalaciones de la vivienda. Podemos dividirlas en dos grandes grupos: las aislantes tanto del clima como del ruido exterior) que son básicamente los cimientos, las paredes y las cubiertas; y las interiores correspondientes a la canalización de los suministros (agua, luz, gas, calefacción, fosas sépticas).

ORIENTACIÓN DE LA VIVIENDA

Una vista bonita es importante. Una buena orientación puede permitirte disfrutar del sol en invierno y de una relativa sombra en verano. Visita la casa que te interese a varias horas del día y estudia el movimiento del sol en otras estaciones del año.

SERVICIOS COMUNES: LA URBANIZACIÓN O LA COMUNIDAD DE VECINOS

Una casa es también su entorno y los servicios que le afectan. Las viviendas están sujetas a los dictámenes de la Comunidad de Vecinos en muchos aspectos. No está demás recabar alguna información al respecto:

-Gasto mensual de la Comunidad de Propietarios, derramas extraordinarias, etc.

-Calidad de los servicios comunes que ofrecen: piscina, pistas deportivas, servicios comunes en general.

GUARDA TODO TIPO DE INFORMACIÓN

InclUÍda la publicitaria, sobre las características de la vivienda. Pidee al promotor la mayor cantidad de datos (planos, folletos, etc.) posible. Te puede ser útil en el caso de que las prestaciones de tu casa no se correspondan con la vivienda que se ha ofertado.

PRECIO DE LA VIVIENDA

dineroTema espinoso donde los haya. Son tantos los factores que intervienen en el precio de una vivienda (ubicación, materiales, estado, ventajas comparativas, coyuntura del vendedor…) que es difícil dar consejos sobre esta cuestión. El consejo más válido es que te tomes tiempo para comparar varias ofertas y hacerte una idea del mercado, antes de tomar una decisión.

INDAGA HASTA DÓNDE PUEDES BAJAR EL PRECIO

La mejor manera de hacer una oferta es no hacerla. Hay que dejar entrever que la haremos, pero dejaremos que pase un tiempo.Mientras, averigua más sobre la propiedad y el propietario de la vivienda que nos interesa,  tiempo que lleva en el mercado, el nivel de desesperación del vendedor, cuántas ofertas ha recibido y cuantas ha rechazado… hay que ser curioso sin ser grosero para hacer una oferta ajustada a la baja, que probablemente será rechazada, pero que si es realista puede ser una piedra de toque desde la que iniciar la negociación.

INFORMACIÓN A SOLICITAR

Una vez elegida la casa, se ha de solicitar una serie de informaciones antes de efectuar la compra. Lo primero es realizar una consulta sobre la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad, solicitando una “nota simple” en la que conste el propietario registral de la vivienda y que está libre de cargas.

Una vez tengamos la certeza que la vivienda no está sujeta a ninguna carga, debemos solicitar información al ayuntamiento para asegurarnos que el inmueble no está declarado en ruina, que además cumple las exigencias de los planes urbanísticos y que no está afectado por un futuro plan urbanístico.

Tras cerciorarnos de que no hay ningún problema con la vivienda en cuestión, podemos iniciar los trámites de compraventa. Para ello debemos solicitar al vendedor que presente la siguiente documentación:

- Escritura de la propiedad

- Plano de la vivienda (si es nueva)

- Memoria de calidades (si es nueva)

- Cédula de habitabilidad

- Último recibo pagado del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

- Estatutos de la comunidad de propietarios

- Último recibo pagado de la comunidad

- Recibo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.

 HAZ UNA OFERTA

Si vas a hacer una oferta, recuerda que debes tener la seguridad en la obtención del préstamo hipotecario correspondiente. En todo caso supedita el acuerdo final de compra a la obtención de la hipoteca que necesitas. Las entidades financieras exigen previamente llevar a cabo la tasación de la vivienda. Sobre el valor tasado recuerde que el préstamo suele cubrir hasta un 80% de ese valor. Antes de firmar nada, tenga una oferta vinculante de la entidad financiera para su préstamo hipotecario. Aprovecha la tasación para hacer una inspección técnica de la casa que compra. Antes de firmar el contrato, asesórate por un experto sobre lo que te proponen firmar.

RESERVA

Habitualmente para hacer una reserva de la vivienda se realiza un pago de señal como garantía de compromiso. La forma más habitual, aunque hay diversas modalidades, es la firma de un contrato de arras penitenciales.

Contrato de arras penitenciales

Es un documento en el que constan los datos del comprador, del vendedor, del inmueble, el precio de venta, la forma de pago y la cantidad que el comprador realiza como pago de señal al vendedor y que luego se restará del precio a pagar.

Si por cualquier circunstancia el comprador no formaliza la compara pierde el dinero pagado a cuenta, si fuera el vendedor el que no la formaliza, debe devolver el doble de la cantidad pagada a cuenta al comprador.

Los promotores de viviendas libres en proyecto o construcción deben garantizar mediante aval suficiente otorgado por la entidad de crédito o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregada a cuenta más un interés anual en el caso de que la construcción no se termine o no llegue a buen fin el plazo convenido.

 

Sobre el Autor

Arquitecto

Arquitecto, especializada en diseño

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